ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ Τ.Ε.Ε.

Ενημερώνουμε τους μηχανικούς ότι από 1.3.2012 δεν θα λειτουργεί στο ΤΕΕ γραφείο υποστήριξης για θέματα εφαρμογής του Ν.4014/2011. το ΤΕΕ συνεχίζει την υποστήριξη των μηχανικών σε θέματα λειτουργίας του λογισμικού μέσω e-mail n4014@central.tee.gr καθώς και την διεκπεραίωση αιτημάτων που αφορούν διαχειριστικά θέματα της ηλεκτρονικής πλατφόρμας δηλώσεων και βεβαιώσεων Ν.4014 (θέματα σχετικά με οικονομικά στοιχεία, τροποποιήσεις κλπ). Περισσότερα στην ιστοσελίδα Επικοινωνία – Τεχνική Υποστήριξη

 

 

στο ΤΕΕ/ΤΑΚ ΟΙ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ (ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΥΠΟΒΛΗΘΕΙ ΜΕΣΩ EMAIL) 
ΜΕ ΤΙΣ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ (ΠΟΥ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΠΡΟΣ ΤΟ ΠΑΡΟΝ)

Η κωδικοποίηση των Ερωτήσεων και Απαντήσεων απευθύνεται σε μηχανικούς και προϋποθέτει βασική γνώση σε ζητήματα πολεοδομικής νομοθεσίας και του οικοδομικού κανονισμού. Για λόγους ομογενοποίησης, η κατηγοριοποίηση έγινε σύμφωνα με τον τρόπο που υποδεικνύεται από το ΤΕΕ στο σχετικό υπόδειγμα υποβολής ερωτημάτων που μπορείτε να βρείτε στη διεύθυνση http://portal.tee.gr/portal/page/portal/TEE/MyTEE/ayth/support

 

– 01. Υπαγωγή στο ν. 4014 (τι θεωρείται αυθαίρετη κατασκευή/χρήση)
– 02. Εξαιρέσεις παρ. 2 άρθρου 23 τι εξαιρείται από την υποχρέωση υπαγωγής στον ν. 4014/2011)
– 03. Περιπτώσεις παρ. 3 άρθρου 23 (δασικές περιοχές, αιγιαλός, αρχαιολογικοί χώροι, παραδοσιακοί οικισμοί κλπ)
– 04. Βεβαίωση μηχανικού παρ. 4 άρθρου 23)
– 05. Χρήσεις κτιρίων παρ. 1α άρθρου 24)
– 06. Ακίνητα εκτός σχεδίου (παρ. 1β και 1γ άρθρου 24)
– 07. Ιδιοκτησιακά θέματα Αυτοτελείς ιδιοκτησίες, οριζόντιες-κάθετες-εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, συναίνεση)
– 08. Απαιτούμενα στοιχεία και μελέτες παρ. 2 άρθρου 24)
– 09. Υπολογισμός προστίμου και συναφή θέματα  παρ. 6-16 άρθρου 24)
– 10. Αποπεράτωση, Ανακληθείσες-ακυρωθείσες άδειες κλπ παρ. 17-22 άρθρου 24)
– 11. Έκδοση οικοδομικής αδείας παρ. 2 άρθρου 26)
– 12. Πρόστιμα ανέγερσης-διατήρησης, έλεγχος άρθρο 27)
– 13. Άλλο
– 14. Χρήση Λογισμικού

===============================================================

01.01    Ερώτημα από:    Αντώνης Μαυρογιάννης, Πολ.Μηχ. (11.12.2011)

        Ο μηχανικός που χειρίζεται την υπόθεση υποβολής δήλωσης ακινήτου είτε για υπαγωγή αυθαιρεσιών ή για έκδοση βεβαίωσης σε περίπτωση διαπίστωσης ότι η οικοδομική άδεια του ακινήτου εκδόθηκε με ψευδή στοιχεία (μικρότερο τοπογραφικό, χρόνος δημιουργίας οικοπέδου, ύπαρξη ρέματος κτλ) τι κάνει;

—————————————————————————————-

01.01    Απάντηση:    ΤΕΕ/ΤΑΚ, Κωνσταντίνος Χαμηλοθώρης, ΑΤΜ, (19.12.2011)

Κατ’ αρχήν ενημερώνει αναλυτικά το «φερόμενο» ιδιοκτήτη (ή τους «φερόμενους» συνιδιοκτήτες) για τα ευρήματά του. Στη συνέχεια ελέγχει αν η οικοδομική άδεια έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί και η αιτία «οφείλεται σε υποβολή αναληθών στοιχείων ή ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας κατάστασης κατά την έκδοσή τους» σύμφωνα με την παρ.18 του άρθρου 24 του ν.4014/2011.
Αν η οικοδομική άδεια δεν έχει ανακληθεί, τότε ο μηχανικός οφείλει να ενημερώσει ότι «η δυνατότητα υπαγωγής στη ρύθμιση του Ν. 4014/11 είναι στη βούληση του ιδιοκτήτη, ο οποίος φέρει το βάρος των συνεπειών του ποινικού νόμου σε περίπτωση ψευδούς δηλώσεως» (απάντηση ΥΠΕΚΑ στην ερώτηση 2 του Μέρους Δ της 04.11.2011). Αν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να προβεί στην υπαγωγή του ακινήτου, τότε ο μηχανικός οφείλει να αναφέρει με κάθε λεπτομέρεια τα αναληθή στοιχεία ή τις ανακρίβειες που διαπιστώνει στην τεχνική του έκθεση.
Στα σχόλια της δήλωσης οφείλει να αναφέρει ότι για τα ευρήματα του έλαβε γνώση ο ιδιοκτήτης και αναλαμβάνει την πλήρη και αποκλειστική ευθύνη για τις όποιες έννομες συνέπειες. Σε αντίθετη περίπτωση είτε γιατί απέφυγε να ενημερώσει σχετικά τον ιδιοκτήτη ή γιατί παρέλειψε να αναφέρει τα αναληθή ή ανακριβή στοιχεία, ο μηχανικός καθίσταται συνυπεύθυνος αφού «τα παραπάνω δικαιολογητικά υποβάλλονται με πλήρη ευθύνη του ιδιοκτήτη και του μηχανικού του» σύμφωνα με την παρ.2 του άρθρου 24 του ν.4014/2011.

===============================================================

01.02    Ερώτημα από:    Γιώτα Διαμαντοπούλου – Μακρυδάκη, (15.12.2011)

        Το θέμα αφορά σε οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με την σφραγίδα ότι «υπόκεινται σε μελλοντικό έλεγχο». Συγκεκριμένα, είμαστε υποχρεωμένοι να κάνουμε σήμερα τον μελλοντικό αυτό έλεγχο προκειμένου να διαπιστώσουμε αν έχουν γίνει υπερβάσεις σύμφωνα με τους ισχύοντες τότε όρους δόμησης ή θεωρούμε νομίμως υφιστάμενο ότι έχει περιληφθεί στην τότε άδεια και δηλώνουμε πιθανές αλλαγές χρήσης; Το αναφέρω αυτό γιατί μου έχει τύχει περίπτωση που ακόμη κι οι αναφερόμενοι στο φύλλο Αδείας όροι δόμησης δεν συμφωνούν με αυτούς που βρίσκω στον τότε ισχύοντα ΓΟΚ (Ν.Δ. 8/1973).

—————————————————————————————-

01.02    Απάντηση:    ΤΕΕ/ΤΑΚ, Κωνσταντίνος Χαμηλοθώρης, ΑΤΜ, (19.12.2011)

Οι οικοδομικές άδειες με την ένδειξη «υπόκεινται εις μελλοντικόν έλεγχον» αποτελούν μια πρακτική που άνθησε επί δικτατορίας και εξασφάλιζε την αυθημερόν έκδοση οικοδομικών αδειών μεταθέτοντας τον έλεγχο των στοιχείων της άδειας αόριστα στο μέλλον. Ένας έλεγχος που δεν έγινε ποτέ από τις πολεοδομικές υπηρεσίες επιτρέποντας πρακτικά σημαντικές αποκλίσεις της πραγματικότητας σε σχέση με τα στοιχεία της άδειας. Τέλος σε αυτή τη διαδικασία τέθηκε με το ν.1337/1983 όπως μεταγενέστερα τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με το ν.1512/1985.
Έτσι, στο άρθρο 15 παρ. 1 του ν.1337/1983 όπως ισχύει αναφέρεται: «Αναστέλλεται η κατεδάφιση των αυθαίρετων κτισμάτων που έχουν ανεγερθεί μέχρι 31.1.1983 … αν οι ιδιοκτήτες τους υποβάλλουν εμπρόθεσμα τις δηλώσεις που προβλέπονται από τις παραγράφους 4 και 5 του άρθρου αυτού. Η αναστολή ισχύει μέχρις ότου κριθεί η οριστική διατήρηση ή μη κάθε συγκεκριμένου αυθαιρέτου. Επίσης αναστέλλεται η κατεδάφιση των κτισμάτων που ανεγείρονται με άδεια που εκδόθηκε μετά από έλεγχο της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής και που μεταγενέστερα ανακαλείται για οποιοδήποτε λόγο, εκτός αν η ανάκληση οφείλεται σε υποβληθέντα αναληθή στοιχεία ή σε ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας πραγματικής κατάστασης. Η αναστολή από την κατεδάφιση ισχύει μέχρις ότου κριθεί η οριστική διατήρηση ή όχι του κτίσματος, που γίνεται με απόφαση του νομάρχη …».
Πρακτικά, όσα κτίρια είχαν ανεγερθεί με άδειες που όφειλαν να ελεγχθούν μελλοντικά και είχαν «αποκλίσεις» από τα εγκεκριμένα σχέδια ή τους ισχύοντες όρους δόμησης της εποχής τους, θα έπρεπε να ελεγχθούν στη φάση αυτή. Επειδή όμως αυτό δεν ήταν εφικτό λόγω αδυναμίας των πολεοδομικών υπηρεσιών να ανταποκριθούν σε αυτό το φόρτο, η διάταξη αυτή εξασφαλίζει ότι όποτε κι αν διαπιστωθεί η αναλήθεια ή η ανακρίβεια θα γίνεται ανάκληση της άδειας και το κτίριο θα καθίσταται αυθαίρετο και κατεδαφιστέο.
Όπως εύκολα μπορεί να διακρίνει κανείς η διατύπωση για αναληθή στοιχεία ή ανακριβείς αποτυπώσεις είναι η ίδια και στην παρ.18 του άρθρου 24. Αυτό σημαίνει ότι ο νομοθέτης αναγνωρίζει ακόμη και σήμερα την ανάγκη αντιμετώπισης του ίδιου προβλήματος. Έτσι, πρακτικά σήμερα, για τα ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια με την ένδειξη «υπόκεινται εις μελλοντικόν έλεγχον» θα πρέπει να ελέγχονται με τους όρους δόμησης της εποχής τους και παράλληλα να ελέγχεται η ορθότητα και η αλήθεια των επιτρεπόμενων μεγεθών δόμησης και του τοπογραφικού διαγράμματος της άδειας. Στις περιπτώσεις «αποκλίσεων» για τη διαδικασία τακτοποίησης ή ακόμη και έκδοσης βεβαίωσης ισχύουν τα αναφερόμενα στην απάντηση της προηγούμενης ερώτησης.

===============================================================

01.03    Ερώτημα από:    Κατερίνα Κρασάκη, (14.12.2011)

        Σε τακτοποιημένα υπόγεια τα οποία δηλώθηκαν με το ν.3843/2010 και έχει εξοφληθεί οριστικά το ειδικό πρόστιμο, πριν την έναρξη ισχύος του νόμου 4014/2011, υπάρχει άλλη υποχρέωση λόγω μη ολοκλήρωσης της διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου ή λόγω εκχωματώσεων που έχουν εκτελεσθεί και εξ αιτίας των οποίων η τελικά διαμορφωμένη τελική στάθμη του εδάφους είναι διαφορετική από αυτή των εγκεκριμένων σχεδίων της οικοδομικής άδειας;
Στο ειδικό πρόστιμο του ν.3843/2010 περιλαμβάνεται και η μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου ή οι εκχωματώσεις που έχουν εκτελεσθεί ή υπάρχει υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του  ν.4014/2011 για τις αυτές τις παραβάσεις;

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ:    Μαζί με το ερώτημα της κας Κρασάκη δίνεται και η ερμηνεία «αγνώστων» ως άποψη για το θέμα. Για λόγους πληρότητας, παρά την επιστημονικά αντιδεοντολογική ανώνυμη διατύπωση, περιλαμβάνεται και η συγκεκριμένη άποψη.
Επιπλέον, για τις ερωτήσεις που τίθενται προς το ΤΕΕ/ΤΑΚ, γίνεται προσπάθεια ώστε να καλυφθούν τα κενά των συναδέλφων μηχανικών με εθελοντική πρωτοβουλία των στελεχών του ΤΕΕ/ΤΑΚ ακριβώς επειδή το ΥΠΕΚΑ διαπιστωμένα δεν ανταποκρίνεται. Όσοι επιθυμούν να θέσουν τα ερωτήματα τους στο ΥΠΕΚΑ, μπορούν να το κάνουν απ’ ευθείας οι ίδιοι. Δεν χρειάζεται γι’ αυτό η μεσολάβηση του ΤΕΕ/ΤΑΚ αν ληφθεί υπόψη ότι δεν υπήρξε καμιά ανταπόκριση από το ΥΠΕΚΑ στις επανειλημμένες προσκλήσεις μας να παραστεί εκπρόσωπος του τουλάχιστον σε ένα από τα πέντε σεμινάρια που έγιναν μέχρι σήμερα σε Ηράκλειο και Λασίθι.

Απόψεις συντάκτη της ερώτησης:
    Το ερώτημα τίθεται γιατί έχουν «ακουστεί» και τέτοιες απόψεις …
Άποψη μας είναι ότι η τακτοποίηση έχει επέλθει με την πληρωμή του προστίμου του ν.3843/2010 μέσα στον χρόνο που καθορίζουν οι διατάξεις του για τους παρακάτω λόγους:
α.)    Σύμφωνα με το ν.3843/2010 (ΦΕΚ Α’ 62/28.04.2010) διατηρείται η χρήση σε χώρους που βρίσκονται μέσα στον κτιριακό όγκο (συμπεριλαμβανομένων και των υπογείων) που έχουν μετατραπεί σε χώρους κυρίας χρήσης ,καθ’ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης.
β.)    Με την παρ.6 της εγκύκλιου 17/19.10.2010 της αρμόδιας Διεύθυνσης του ΥΠΕΚΑ, διευκρινίζεται ότι η ρύθμιση του ν.3843/2010 αναφέρεται στην αλλαγή χρήσης των χώρων που βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου κτιριακού όγκου βάσει της οικοδομικής αδείας, ανεξάρτητα από την θέση του κτιρίου σε σχέση με την οριστική ή φυσική στάθμη του εδάφους.
γ.)    Από τις διατάξεις του άρθρου 23 του ν.4014/2011 εξαιρούνται οι αυθαίρετες χρήσεις για τις οποίες έχει περαιωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του ν.3843/2010.

—————————————————————————————-

01.03    Απάντηση:    ΤΕΕ/ΤΑΚ, Κωνσταντίνος Χαμηλοθώρης, ΑΤΜ, (19.12.2011)

Όπως ορθά αναφέρεται στις επισημάνσεις της άποψης που διατυπώθηκε, η ρύθμιση του Ν.3843/2010 αφορά σε χώρους εντός του νομίμου όγκου του κτιρίου. Ο περιβάλλον χώρος, προφανώς, δεν ανήκει στο νόμιμο όγκο του κτιρίου και σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια της κάθε άδειας δόμησης θα έπρεπε αυτός ο περιβάλλον χώρος να είναι «συμπαγές» έδαφος μετά την οριστική διαμόρφωσή του σύμφωνα με το διάγραμμα κάλυψης. Εφόσον αυτό δεν έχει συμβεί, σημειώνεται ως παράβαση και παρέχεται η δυνατότητα ένταξης και στις διατάξεις του ν.4014/2011 ΜΟΝΟ για τον περιβάλλοντα χώρο (αναλυτικός προϋπολογισμός και παραβάσεις της κατηγορίας 13).
Έτσι, για την πρακτική αντιμετώπιση του ζητήματος, μετατροπής υπογείων σε κανονικά ισόγεια, υπάρχουν δυο εναλλακτικές λύσεις. Η πρώτη, η οποία προκρίθηκε από το ΥΠΕΚΑ και ρυθμίστηκε νομοθετικά με την προσθήκη της παρ.25 στο άρθρο 24 προβλέπει «στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις υπολογίζεται σύμφωνα με την κατηγορία 13 του Παραρτήματος (Φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής και υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου)».
Με τον τρόπο αυτό, δεν λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του προστίμου η συνολική αύξηση όγκου του κτιρίου. Επίσης, δεν λαμβάνεται μέριμνα αντίστοιχα για το τι θα συμβεί στις οικοδομές που εμπίπτουν στην περίπτωση αυτή και δεν έχουν εξαντλήσει συντελεστή όγκου και δόμησης στην περίπτωση που ζητηθεί αναθεώρηση για προσθήκη νέων χώρων. Θα θεωρηθεί ως βάση αναφοράς το διάγραμμα κάλυψης της υφιστάμενης άδειας με την υποχρέωση «ολοκλήρωσης» της διαμόρφωσης και πλήρωσης των εκχωματώσεων ή θα πρέπει να γίνει νέο διάγραμμα κάλυψης οπότε θα διαπιστωθεί η σχετική παράβαση ύψους; Τα παραπάνω δεν ισχύουν για οικοδομές χωρίς άδεια δόμησης.
Η δεύτερη εναλλακτική, καθιστά ως οριστική διαμόρφωση αυτή που έχει συντελεστεί σε νέο διάγραμμα κάλυψης και υπολογίζονται οι σχετικές υπερβάσεις ύψους, δόμησης και πιθανής αλλαγής χρήσης. Οι δύο τελευταίες κατηγορίες παραβάσεων δεν λαμβάνονται υπόψη, γιατί έχουν τακτοποιηθεί οριστικά με το ν.3843/2011 και απομένει μόνο η παράβαση ύψους για τον υπολογισμό του προστίμου. Η προσέγγιση αυτή πολεοδομικά είναι πιο ορθή για το μέλλον του ακινήτου έναντι της πρώτης ακόμη και αν επιβαρύνει με μεγαλύτερο πρόστιμο. Άλλωστε, αν η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου μετά τις εκχωματώσεις είναι οριστική, η προσέγγιση αυτή θα συμφωνεί με τις φωτογραφίες που θα συνοδεύουν την αυτοψία του μηχανικού.

Παρατηρήσεις:    Η πρώτη εναλλακτική εκτός της νομοθετικής ρύθμισης, άρα και της επίσημης θέσης του ΥΠΕΚΑ, είναι αυτή που παρουσιάζεται και από την κα Λεμπέση σε σχετικές σημειώσεις της που διανέμονται στα σεμινάρια του ΤΕΕ ανά την Ελλάδα. Οι σημειώσεις της κας Λεμπέση μπορούν να αναζητηθούν στο διαδίκτυο στις ιστοσελίδες άλλων περιφερειακών τμημάτων του ΤΕΕ και των ιστοσελίδων του ΙΕΚΕΜ. Το κείμενο του νόμου με ενσωματωμένες τις τροποποιήσεις που επέφερε ο ν.4030/2011 παρέχεται ήδη από την ιστοσελίδα του ΤΕΕ/ΤΑΚ.

===============================================================

01.04    Ερώτημα από:    Κατερίνα Κρασάκη, (14.12.2011)

        Σε τακτοποιημένα υπόγεια τα οποία δηλώθηκαν με το ν.3775/2009 και έχει εξοφληθεί οριστικά το πρόστιμο που τους αναλογεί υπάρχει άλλη εκκρεμότητα λόγω μη ολοκλήρωσης της διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου ή λόγω εκχωματώσεων που έχουν εκτελεσθεί και εξ αιτίας των οποίων η τελικά διαμορφωμένη στάθμη του εδάφους διαφέρει από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας;
Υπάρχει υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του ν.4014/2011 για τη μη ολοκλήρωση διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου η τις εκχωματώσεις που τυχόν έχουν εκτελεσθεί ;

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ:    Μαζί με το ερώτημα της κας Κρασάκη δίνεται και η ερμηνεία «αγνώστων» ως άποψη για το θέμα. Για λόγους πληρότητας, παρά την επιστημονικά αντιδεοντολογική ανώνυμη διατύπωση, περιλαμβάνεται και η συγκεκριμένη άποψη.
Επιπλέον, για τις ερωτήσεις που τίθενται προς το ΤΕΕ/ΤΑΚ, γίνεται προσπάθεια ώστε να καλυφθούν τα κενά των συναδέλφων μηχανικών με εθελοντική πρωτοβουλία των στελεχών του ΤΕΕ/ΤΑΚ ακριβώς επειδή το ΥΠΕΚΑ διαπιστωμένα δεν ανταποκρίνεται. Όσοι επιθυμούν να θέσουν τα ερωτήματα τους στο ΥΠΕΚΑ, μπορούν να το κάνουν απ’ ευθείας οι ίδιοι. Δεν χρειάζεται γι’ αυτό η μεσολάβηση του ΤΕΕ/ΤΑΚ αν ληφθεί υπόψη ότι δεν υπήρξε καμιά ανταπόκριση από το ΥΠΕΚΑ στις επανειλημμένες προσκλήσεις μας να παραστεί εκπρόσωπος του τουλάχιστον σε ένα από τα πέντε σεμινάρια που έγιναν μέχρι σήμερα σε Ηράκλειο και Λασίθι.
Απόψεις συντάκτη της ερώτησης:
    Άποψη μας είναι ότι με τη δήλωση του ν 3775/2009 και την αποπληρωμή του προστίμου που αναλογεί, έχει παρέλθει το δικαίωμα επιβολής άλλου προστίμου (λόγω της μη ολοκλήρωσης του περιβάλλοντος χώρου η των εκχωματώσεων στα υπόγεια) διότι αυτό περιλαμβάνεται μέσα στις «παροχές» του νόμου, εφόσον αναφέρεται η υποχρέωση για τον χώρο να περιλαμβάνεται μέσα στον κτιριακό όγκο του κτιρίου, χωρίς να γίνεται αναφορά για το περιβάλλοντα χώρο (όπως και στο ν.3843/2010). Διευκρινιστική εγκύκλιος δεν γνωρίζουμε αν υπήρξε αλλά πιθανά δεν υπήρξε λόγω του περιορισμένου χρόνου ισχύος του νόμου.
ΘΑ ΘΕΛΑΜΕ ΑΝ ΕΙΝΑΙ ΔΥΝΑΤΟΝ ΜΙΑ ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΑΠΟΨΗ ΑΠΟ ΤΟ ΥΠΕΚΑ.

—————————————————————————————-

01.04    Απάντηση:    ΤΕΕ/ΤΑΚ, Κωνσταντίνος Χαμηλοθώρης, ΑΤΜ, (19.12.2011)

Η αντιμετώπιση και για τους υπόγειους χώρους που τακτοποιήθηκαν με τον ν.3775/2009 είναι η ίδια με τους χώρους που τακτοποιήθηκαν με το ν.3843/2010. Έτσι τα αναφερόμενα στην απάντηση της προηγούμενης ερώτησης καλύπτουν και τα δεδομένα αυτής της ερώτησης.

===============================================================

01.05    Ερώτημα από:    Αντώνης Μαυρογιάννης, Πολ.Μηχ. (11.12.2011)
            Δήμητρα Μηλιαρά, (15.12.2011)

        Τι είναι η κορυφογραμμή;

—————————————————————————————-

01.05    Απάντηση:    ΤΕΕ/ΤΑΚ, Κωνσταντίνος Χαμηλοθώρης, ΑΤΜ, (19.12.2011)

Η έννοια «κορυφογραμμή» (υδατοκρίτης) που αναφέρεται στην παρ.3γ του άρθρου 23 του ν.4014/2011 βασίζεται στον ορισμό που δόθηκε με το ΔΤΕ/α/5979/162/22.02.207 έγγραφο της Διεύθυνσης Τοπογραφικών Εφαρμογών του ΥΠΕΧΩΔΕ ως απάντηση στα έγγραφα 7792/09.10.2006 και 519/22.01.2007 της Δ/νσης Πολεοδομίας Ν.Α. Κυκλάδων. Συγκεκριμένα στο έγγραφο αναφέρεται:
«Κορυφογραμμή (υδατοκρίτης) είναι η νοητή γραμμή που συνδέει διαδοχικές κορυφές λόφων ή οροσειρών. Τα υψόμετρα της κορυφογραμμής είναι μεγαλύτερα από του εκατέρωθεν εδάφους. Εδαφικές εξάρσεις που βρίσκονται σε μικρή απόσταση από την κύρια κορυφογραμμή δεν αποτελούν κορυφογραμμές.
Για την εκτίμηση της κορυφογραμμής και της θέσης του γηπέδου ως προς αυτήν, πλέον σκόπιμη θεωρούμε την τοποθέτηση του γηπέδου επί διαγράμματος κλίμακας 1:5.000 της ΓΥΣ ή άλλου κατάλληλου διαγράμματος μεγάλης κλίμακας με υψομετρικές καμπύλες.
Η υποχρέωση του ανωτάτου ύψους των κτισμάτων να μην υπερβαίνει την κορυφογραμμή ανάγεται σε σύγκριση υψομέτρων, συνεπώς είναι αναγκαίο να προσδιορισθεί ποιο είναι το κρίσιμο τμήμα της κορυφογραμμής που αντιστοιχεί στο κάθε συγκεκριμένο γήπεδο, ώστε τα υψόμετρα του τμήματος αυτού να συγκριθούν στη συνέχεια με το προς ανέγερση κτίσμα.
Η άποψη της Δ/νσης μας είναι ότι σε κάθε περίπτωση, είτε η κορυφογραμμή εμπίπτει εντός του γηπέδου είτε βρίσκεται σε απόσταση εκτός αυτού, το προς εξέταση τμήμα της κορυφογραμμής είναι αυτό που προκύπτει από την προβολή των κορυφών των ορίων του γηπέδου στην κορυφογραμμή. Το προς ανέγερση δηλαδή κτίσμα εξετάζεται από τα κατάντη της κορυφογραμμής και όχι από άλλη οπτική γωνία.
Τα ακριβή υψόμετρα για το παραπάνω τμήμα κορυφογραμμής θα προκύπτουν από το τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου το οποίο θα αποτυπώνει με υψομετρικές καμπύλες και την όμορη ανάντη λωρίδα μέχρι την κορυφογραμμή. Το μικρότερο υψόμετρο του τμήματος της κορυφογραμμής που αντιστοιχεί στο γήπεδο σύμφωνα με τα παραπάνω, θα είναι και το ανώτατο του προς ανέγερση κτιρίου.»

===============================================================

09.01    Ερώτημα από:    Κλειώ Μαρκογιαννάκη, Πολ.Μηχ. (12.12.2011)

        Τριώροφη οικοδομή με δώμα δηλώθηκε με τον Ν.1337/1983. Το ισόγειο και ο Α’ όροφος στις φωτογραφίες είναι αποπερατωμένα, ενώ ο Β’ όροφος και το δώμα που περιλαμβάνει την απόληξη κλιμακοστασίου και μια μικρή αποθήκη είναι στη φάση της τοιχοποιίας (έχουν μπει τα τούβλα). Καλούμαι λοιπόν εγώ σήμερα να δηλώσω τους ημιτελείς ορόφους με αναλυτικό προϋπολογισμό των εργασιών που εκτελέστηκαν μετά την δήλωση. Το αυθαίρετο τότε ήταν εκτός σχεδίου και τώρα είναι εντός. Έχει ολοκληρωθεί η Α΄ και Β΄ φάση του Ν.1337/83 και υπάρχουν οι αποδείξεις πληρωμής του προστίμου που επιβλήθηκε τότε. Το κτίσμα ανήκει σε δύο αδερφές με ποσοστό 50-50.
α.)    Πρέπει να υποβληθεί μία δήλωση, για να εκδοθεί μια βεβαίωση, για τους ημιτελείς ορόφους και μια άλλη δήλωση, για να εκδοθεί μια ακόμη βεβαίωση, για τους υπόλοιπους ορόφους που εξαιρούνται από την ρύθμιση ή πρέπει να υποβληθεί μια μόνο δήλωση η οποία θα αφορά ολόκληρο το κτίριο με επισήμανση στην τεχνική έκθεση ότι το πρόστιμο που υπολογίζεται αφορά την τακτοποίηση των ημιτελών ορόφων; Το ακίνητο πρόκειται να μεταβιβαστεί άρα σίγουρα χρειάζεται βεβαίωση και για το ισόγειο αλλά και τον 1ο όροφο.
β.)    Η δήλωση μπορεί να γίνει και στα δύο ονόματα άσχετα με το ποιός δηλώνει τους ημιτελείς ορόφους στο Ε9 του; Δεν υπάρχει κάποιο συμβόλαιο (σύσταση) που να δίνει αποκλειστική χρήση σε κάποιον από τους δύο. Άτυπα έχουν μοιράσει τους ορόφους.
γ.)    Κατά την υποβολή της δήλωσης θα πρέπει να συμπληρώσω μόνο τις λοιπές παραβάσεις χωρίς να συμπληρώσω τιμή ζώνης και τετραγωνικά;

—————————————————————————————-

09.01    Απάντηση:    ΤΕΕ/ΤΑΚ, Κωνσταντίνος Χαμηλοθώρης, ΑΤΜ, (19.12.2011)

α.)    Η δήλωση για τακτοποίηση αυθαιρέτου ή για έκδοση βεβαίωσης αφορά αποκλειστικά μια ΟΛΟΚΛΗΡΗ ΑΥΤΟΤΕΛΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ και δεν πρέπει να γίνεται για τμήματα ενός ακινήτου. Έτσι, στην περίπτωση, επειδή δεν υπάρχει σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, ΜΙΑ ΜΟΝΟ ΔΗΛΩΣΗ καλύπτει και την τακτοποίηση και την έκδοση βεβαίωσης για μεταβίβαση. Σημειώνεται ότι η βεβαίωση θα μπορεί να εκδοθεί ΜΟΝΟ όταν εξοφληθεί ολοσχερώς το ειδικό πρόστιμο που υπολογίστηκε και η δήλωση φθάσει στο στάδιο της ΟΡΙΣΤΙΚΗΣ ΥΠΑΓΩΓΗΣ.
β.)    Λόγω της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας, στην κοινή δήλωση θα αναφερθούν τα στοιχεία και των δύο συνιδιοκτητών με το ποσοστό τους να κλείνει στο 100% άσχετα με τον τρόπο που δηλώθηκαν οι όροφοι στο έντυπο Ε9. Έτσι, στην περίπτωση, με ΜΟΝΟ ΜΙΑ δήλωση για το ακίνητο θα πληρωθεί ένα μόνο παράβολο και πρόστιμο.
γ.)    Κατά την υποβολή της δήλωσης, θα πρέπει να συμπληρωθεί η τιμή ζώνης, για την πληρότητα των στοιχείων, και θα συμπληρωθεί στο πεδίο «λοιπές παραβάσεις» το πλήθος των παραβάσεων που προκύπτουν ως άθροισμα των υπολογισμών του αναλυτικού προϋπολογισμού για κάθε είδος εργασιών χωριστά αφού διαιρεθεί με 5.000€ και στρογγυλευτεί στο μεγαλύτερο ακέραιο αριθμό (π.χ. 2 παραβάσεις για επιχρίσματα, 1 παράβαση για κουφώματα και 1 παράβαση για επίστρωση δαπέδων, σύνολο: 4 παραβάσεις).
Τέλος, στη δήλωση πρέπει να τεθεί ότι το κτίριο ΔΕΝ ΕΧΕΙ άδεια δόμησης (συντελεστής 2,0) γιατί η εξαίρεση κατεδάφισης με Α’ και Β’ Φάση δεν σημαίνει ότι το ακίνητο εξασφάλισε άδεια δόμησης. Επειδή η περιοχή του ακινήτου εντάχθηκε στο σχέδιο, θα πρέπει επιπλέον να ελεγχθεί ότι το κτίριο ή τμήμα του δεν βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο και ακόμη να ελεγχθεί αν υπάρχει δυνατότητα έκδοσης  άδειας δόμησης σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 26 παρ.2

===============================================================

09.02    Ερώτημα από:    Λευτέρης Βριθιάς, (12.12.2011)

        Σε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλης εκδόθηκε το 1974 οικοδομική άδεια ΥΠΟΓΕΙΟ – ΙΣΟΓΕΙΟ – Α΄ΟΡΟΦΟΣ. Το υπόγειο παραμένει βοηθητικός χώρος, στο ισόγειο υπάρχουν δύο διαμερίσματα και στον Α΄ όροφο υπάρχουν επίσης δύο διαμερίσματα. Το κτίριο ανήκει με ποσοστά εξ αδιαιρέτου σε τρεις συνιδιοκτήτες (η μητέρα και τα δύο παιδιά).
Τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν εφαρμόστηκε κατά την κατασκευή κι έγινε αναδιάταξη των χώρων του κεντρικού κλιμακοστασίου και των διαμερισμάτων. Σε κάθε όροφο, συμπεριλαμβανομένου και του υπογείου, έχει γίνει αυθαίρετη αύξηση κατά 45 τ.μ. και η στάθμη του ακαλύπτου χώρου ξεμπαζώθηκε και είναι στο δάπεδο του υπογείου.
α.)    Η υπέρβαση δόμησης σε κάθε όροφο θεωρείται μία παράβαση;
β.)    Έχουμε τέσσερις (4) παραβάσεις : υπόγειο, ισόγειο, Α΄ όροφο και ακάλυπτο χώρο;
γ.)    Θα γίνει τακτοποίηση μόνο στην υπέρβαση δόμηση του κάθε ορόφου ή θα γίνει σε ολόκληρο το κτίριο αφού δεν εφαρμόσθηκε η οικοδομική άδεια και διαπιστώνονται παραβάσεις του Γ.Ο.Κ. και του κτιριοδομικού κανονισμού και στη συνέχεια εντός τριών (3) ετών να γίνει νομιμοποίηση. δηλαδή να εκδοθεί δεύτερη οικοδομική άδεια;

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ:    Δεν διευκρινίζεται αν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, καθώς και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και αν πρόκειται για περίπτωση ψιλής κυριότητας κι επικαρπίας
Από τα στοιχεία που δίνονται προκύπτει ότι θα πρέπει να υποβληθεί ΜΙΑ ΜΟΝΟ δήλωση για ολόκληρο το ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι οι υπερβάσεις λογίζονται συνολικά για ολόκληρο το κτίριο και όχι ανά όροφο ή ανά ιδιοκτήτη, στην περίπτωση άτυπης διανομής διαμερισμάτων μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών του ακινήτου.

—————————————————————————————-

09.02    Απάντηση:    ΤΕΕ/ΤΑΚ, Κωνσταντίνος Χαμηλοθώρης, ΑΤΜ, (19.12.2011)

Αν οι προσθήκες είναι «στατικά ανεξάρτητες» και αυτόνομες από το αρχικό κτίριο, πιθανά θα μπορεί να γίνει ενημέρωση φακέλου μετά την τακτοποίηση για την αλλαγή της εσωτερικής διαρρύθμισης αφού αυτές βρίσκονται εντός του νομίμου περιγράμματος. Το ξεμπάζωμα του υπογείου πιθανά καθιστά ως ισόγειο, τον υπόγειο χώρο και χρειάζεται ο έλεγχος για υπέρβαση ύψους και δόμησης λόγω του υπογείου. Σύμφωνα με την παρ. 25 του άρθρου 24 που προστέθηκε με το ν.4030/2011 «στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος που έχει προκύψει … υπολογίζεται σύμφωνα με την κατηγορία 13» η υπέρβαση ύψους αντιμετωπίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό για τη μη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου.
Αν ο συντελεστής δόμησης του οικοπέδου δεν έχει εξαντληθεί, θα πρέπει να ελεγχθεί αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης του κτιρίου και να προσδιοριστεί τι δεν θα καλύπτεται από την οικοδομική άδεια. Είναι στη διακριτική ευχέρεια των συνιδιοκτητών είτε να τακτοποιήσουν συνολικά τις αυθαίρετες κατασκευές ή να νομιμοποιήσουν ολόκληρο ή μέρος του ακινήτου, εφόσον αυτό είναι εφικτό, σύμφωνα με το άρθρο 26 παρ.2.

===============================================================

14.01    Ερώτημα από:    Νικόλαος Ροδίτης, Αγρ.Τοπ.Μηχ. (15.12.2011)

        Στην περίπτωση τριών (3) ιδιοκτητών εξ αδιαιρέτου με ποσοστό 1/3 για τον καθένα, το σύστημα ζητά το άθροισμα ποσοστού ιδιοκτησίας να είναι 100%. Δίνοντας ποσοστό 33,33% στον καθένα, δεν γίνεται αποδεκτό από το σύστημα (Άθροισμα 99,99%). Πως καταχωρείται; Δίνεται σε ένα εκ των τριών ποσοστό 33,34%

—————————————————————————————-

14.01    Απάντηση:    ΤΕΕ/ΤΑΚ, Κωνσταντίνος Χαμηλοθώρης, ΑΤΜ, (19.12.2011)

Στο σύστημα δεν παρέχεται δυνατότητα καταχώρησης περισσότερων από δύο δεκαδικά ψηφία για το ποσοστό συνιδιοκτησίας. Έτσι σε περιπτώσεις μετατροπής κλασμάτων σε ποσοστά (π.χ. 1/3, 5/8, 3/7 κτλ) θα πρέπει να στρογγυλεύονται στο πλησιέστερο δεύτερο δεκαδικό ψηφίο π.χ. 1/3  33,33%. Σε ένα εκ των συνιδιοκτητών θα πρέπει να προστίθεται (ή να αφαιρείται) ότι χρειάζεται προκειμένου το άθροισμα να κλείνει στο 100%. Στις περιπτώσεις αυτές, κρίνεται σκόπιμο στα σχόλια να αναφέρεται κλασματικά το ποσοστό ιδιοκτησίας του κάθε συνιδιοκτήτη για άρση κάθε πιθανής παρερμηνείας.

===============================================================